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房地產:冷熱不均的房地產銷售與投資

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2018/5/16     瀏覽次數:    


  5月15日,國務院新聞辦就今年4月國民經濟運行情況舉行新聞發布會。會上,國家統計局新聞發言人劉愛華表示,目前我國房地產領域總體平穩,未來在多項調控政策的實施下,房地產領域有望繼續保持平穩的增長態勢。據統計,1-4月,我國商品房銷售面積同比增長1.3百分點,增速大幅回落,相比1-3月回落2.3個百分點。同時,我國房地產開發投資增速雖然也有所回落,但只回落0.1個百分點,同比名義增長達10.3百分點。房地產銷售與投資增長的差異,反映出在持續加碼的房地產限售政策影響下,銷售與投資出現冷熱不均。

  商品房庫存去化充分

  具體來看,劉愛華透露,1-4月,我國商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3百分點。其中,我國住宅銷售面積增長0.4百分點,辦公樓銷售面積下降4.3百分點,商業營業用房銷售面積增長7百分點。而從地區來看,1-4月,我國東部地區商品房銷售面積17442萬平方米,同比下降9.4百分點,降幅比1-3月擴大2.1個百分點。同時,中部、西部和東北部地區的商品房銷售面積分別為11556萬平方米、11596萬平方米和1598萬平方米,三地區增速都有所回落,分別回落1.5個百分點、2.7個百分點和6.4個百分點。

  值得注意的是,國家統計局數據顯示,1-4月,我國房地產開發投資增速雖然也有所回落,但增速只比1-3月回落0.1個百分點,同比名義增長達10.3百分點,連續兩個月投資數據在10百分點以上。我國商品房銷售面積顯著回落,而我國房地產投資卻高位增長。對此,北京市房協秘書長陳志分析,事實上,房地產銷售面積和房地產投資時常不同步,兩者經常有錯位的情況發生。

  此外,劉愛華表示,4月末,我國商品房待售面積56687萬平方米,比3月末減少642萬平方米。其中,住宅待售面積和辦公樓待售面積分別減少645萬平方米和24萬平方米。業內分析,我國商品房庫存持續下調,當前我國房地產去庫存任務初步完成,城市商品房庫存去化已十分充分,多個城市去化周期均在12個月以下。

  銷售投資存時間差

  針對今年1-4月我國房地產市場銷售增速及投資增速迥然不同的表現,思源地產分析師郭毅認為,兩者出現差別的原因在于房地產投資相較房地產銷售具有滯后性,即房企在房地產開發中出現資金鏈緊張后,便會減少投資規模,由于兩者存在時間差,體現在數字上兩者不一定同步。她預計,隨著房地產銷售增速的明顯回落,房地產投資將會逐步下滑。陳志也表示,對于房地產銷售來說,當市場處于旺盛時期,在短時間內房地產銷售面積就會有大幅增長,但是房地產投資是有規律的,需要設備等各方面的投入,周期較長。

  業內分析,限售政策的繼續加碼是影響商品房銷售面積增速大幅回落的重要原因。據了解,影響我國房地產銷售的調控政策主要為“五限”,即限購、限價、限貸、限售、限商。去年以來,我國房地產政策堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”基調。地方調控持續收緊,并表現出二線城市繼續深化、三四線城市不斷擴圍的態勢。各地從常規的限購、限價、限貸政策,新增了限售、限商。“實際上,自2016年央行‘9·30’新政開始,全國各地都密集頒發了許多房地產調控政策,調控持續加碼。去年至今,我國共對房地產銷售調控了幾百次,呈現出覆蓋面廣、力度大的特點。在房地產調控如此嚴格的大背景下,對房地產成交也產生了制約。”郭毅分析。

  我國投資增速持續維持在高位,則源于近期我國房地產新開工數據逐漸上漲,以及我國房屋新開工面積依然維持高位。中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海提到,我國房地產投資還受房企拿地情況、信貸政策、利潤預期,以及周期性因素影響。“近期我國房企拿地情況較多,拿地快,導致房地產投資加快。而今年3月后,隨著資金的放寬,房地產逐步復蘇,也推動了房地產投資的高位運行。”此外,區域投資分化,尤其是東部、中部及東北地區的投資數據拉動,填補了之前的投資空缺。

  投資將穩步下行

  從市場趨勢看,業內人士分析,隨著調控的繼續加碼,我國房地產銷售面積很可能在5-6月出現三年來的首次同比下降。而對于房地產投資的預期,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,未來開發投資數據高位增長的態勢將有所改變,預計近期總體上會在兩位數水平波動,下半年會回歸到一位數的水平。“房地產銷售與房地產投資是環環相扣的過程,當房企資金回籠較慢時,房企便會減少對房地產項目的投資。”郭毅表示。

  據了解,中國社科院近日發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告(2018)》指出,預計今年我國房地產投資將進入下行通道,繼續保持低位運行的態勢,未來還有可能加速下降。中國社科院城環所副研究員、房地產藍皮書執行主編王業強也表示,由于今年我國房地產調控政策不放松,需求側各個層面不利因素依然存在,加上居民去杠桿、信貸收緊, 都會對房地產開發投資增速產生負面影響。總體判斷,今年將成為我國本輪房地產市場的低點,其中上半年可能有小幅回升,下半年預計繼續保持下跌的趨勢。

  對此,郭毅也表示,今年我國的房地產調控政策繼續收緊,尤其是熱點城市和一二線城市的調控政策更為嚴格,使得開發商繼續減少房地產投資。同時,由于房地產銷售萎縮等因素,房企資金壓力不斷增強,一定程度上影響了房企的開工意愿,新開工增速仍將持續低位運行。

  此外,還有機構發布數據顯示,今年以來我國土地市場流標現象頻繁出現。值得注意的是,流標的土地大部分屬于非熱門區域地塊,而熱門區域地塊仍不斷以高價成交。業內分析,頻繁流標的出現說明房地產行業開始轉向理性,拿地、賣房、賺巨額差價的時代已經過去。

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