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中國房租仍處于低位:和房價相比租金并不高

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2018/5/16     瀏覽次數:    


  我國亟待規范發展 房屋租賃市場

  社會保障型的公租房、廉租房可以作為解決高租金問題的突破口。從我國主要城市租賃房屋供給結構看,商品房、老式公房、農民自建房、回遷房、小產權房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供給,不僅是解決中國城市住房問題的途徑,也便于城市的年輕人創業創新]

如果在一座城市,沒有自己的房子,還有歸屬感嗎?

  對于絕大多數中國人來講,房子代表的是家的概念,是在一座城市落地生根的標志。中國人對房子的渴求更勝于其他。

  但近一年來,城市,特別是北上廣深房價節節飆升,房子成為了“奢侈品”。動輒百萬元的首付讓奮斗在大城市的“漂族”望房興嘆,可故鄉對于很多人來講已經是回不去的遠方,租房生活就成為了他們將持續很長一段時間的生活狀態。

  近一個月來,北京連出十條房地產調控政策,內容包括“認房”又“認貸”、“過道學區房”不能做入學條件、降低首套房貸優惠力度、非京籍購房需連繳個稅60個月等。為了穩定房地產市場,政府可謂使出了渾身解數,但作用如何還有待觀察。

  鑒于目前一線城市房價高企、月租金與月供剪刀差擴大,年輕人結婚、購房年齡延后,人口流動性增大以及思想的轉變,租房行業愈顯重要。因而,如何規范租房市場,滿足人們對“居者有其屋”的剛性需求,顯得更為迫切。

  房屋租賃市場現狀

  據鏈家研究院新的《租賃市場系列研究報告》(下稱《報告》),我國的租賃人口只占11.6百分比,遠低于發達租賃市場約30百分比的標準。但隨著我國一線城市房價的攀高,《報告》預測,我國租房人口占比在全國層面將超過30百分比,一線城市會超過40百分比,未來個別城市甚至將會有超過50百分比的人租房居住。從現實的人口流動出發,租賃行為將主要發生在北上廣深等一線城市。

  從租金價格來看,一般來說,如果租房的租金水平超過了家庭收入的30百分比,將會被認定為房租已經成為家庭生活的負擔。

  根據Craigslist(幾乎囊括了所有在線房屋租售信息的美國在線大型免費分類廣告網站)信息,美國包括紐約、波士頓、邁阿密、舊金山、洛杉磯在內的一線城市房屋租金都超過了家庭收入的30百分比,紐約更是超過了40百分比。

  從歐洲來看,如果你身處德國慕尼黑,每月大約可獲得稅后收入2500歐元,如果你租住一套50平方米的公寓,那么每月租金為710歐元,再加上水電供暖等開支,基本上光住房一項就要花掉三分之一的收入。

  在國內,以上海為例,《報告》統計,上海月平均房租為5455元/套,官方公布的上海2016年月平均工資約為6500元,以三口之家為單位計算,家庭房租負擔約占家庭收入的42.6百分比,已處于世界高行列。

  但如果從“售租比”即用房子的價格除以每個月的租金,計算多少個月能夠收回購房成本的角度來看,中國的房租仍處于低位。

  按照國際慣例,售租比在200到300之間是合理范圍,也就是差不多靠租金能在20年左右收回成本。但在北京、上海這樣的中國一線城市,事情卻不是這樣。一套北京或上海的普通住房的售租比通常會達到600,這意味著需要50年才能收回成本。所以,和大城市高企的房價相比,房客需要繳納的租金似乎并不高。

  此外,租房者面臨的痛點還有房屋及配套設施老舊、功能差,租期太短導致頻繁換房,業主違約終止合同,租后管理、維修以及部分公共權益缺失。

  規范發展租賃市場的舉措

  2016年12月,中央經濟工作會議再次明確規范發展租賃市場,加快租賃立法,推動機構化、規模化租賃企業發展,建立購租并舉的住房制度滿足多層次需求。筆者認為,為規范租賃市場,切實保障人們特別是奮斗在大城市的人們的居住權,需要從以下方面入手。

  首先,社會保障型的公租房、廉租房可以作為解決高租金問題的突破口。從我國主要城市租賃房屋供給結構看,商品房、老式公房、農民自建房、回遷房、小產權房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供給,不僅是解決中國城市住房問題的途徑,也便于城市的年輕人創業創新。

  財政部財政科學研究所原所長賈康認為,公租房要對應解決的是低收入群體中的低端人群,共有產權房則適用于年輕白領等收入夾心層人群。低端和收入夾心層要靠政府牽頭,但一定也要結合社會資本的力量和各種各樣的可以調動的潛力,形成有效供給,使他們住有所需。

  隨著4月1日國家設立雄安新區政策的出臺,雄安新區的房地產市場又成了社會關注的熱點。4月5日,京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓做客人民網直播時提到,在雄安新區將參考新加坡模式,由政府直接管理、直接建設,再通過廉租房、公租房讓需要住房的人來住,使年輕創業者有房可住,保障投資熱情。

  除此之外,把房租支出納入個稅繳納扣除項,根據家庭成員及生活負擔給予一定補貼,也是降低居民房租壓力的應有之策。

  其次,租客屢屢遭遇業主違約終止合同的情況也屢見不鮮。究其原因,在于目前市場上房價的上漲以及租賃收益遠比不上增值收益,房東采取頻繁加租和擇機賣房的對策。對此,要加強房東與房客間的契約意識,簽訂租賃合同,規定雙方責任。此外,租賃立法也需加快步伐。

  比如,可參考德國2015年出臺的《租金限制法》。為抑制租金過快增長,保護作為弱勢群體的租客的利益,規定新租房屋的租金原則上不得高于“當地普遍可比租金”的10百分比。

  再次,要加強引進專業機構對市場上的出租房屋進行運營管理。專業機構參與運營的比率在美國約30百分比,日本則高達83百分比。而我們以青年公寓為代表的專業租賃運營機構市場滲透率不足5百分比。

  鏈家研究院院長楊現領在3月24日舉辦的“租賃市場的規范與發展論壇”上談到,租房市場需要通過規范租賃市場秩序、培育專業化運營機構、提高租賃品質,讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。

  在專業運營機構的發展和培育上,目前市場還存在諸如融資渠道單一、監管機構和行業歸類模糊、稅收標準不明確等問題。在未來的租賃市場上,基于互聯網及信息技術,融合了維修、保潔以及其他個性化服務的專業化租賃運營中心需要發揮積極作用。

  基于中國的國情,公民的很多權利都與房子掛鉤,比如孩子入學、大學畢業生或務工人員辦理居住證等。而現實情況是,租住的房子對實現租客的此類訴求存在不少現實困難。因此,如何在城市管理政策配套方面為租房者創造更便利的條件,滿足其合理訴求,也是應當考慮的方面。

  試問,如果我們頭頂上的那一片瓦是穩定的,可以寄托“家”的希望,那么房屋交易所里攢動的人群何必執念于那一張房產證呢?

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